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上海这个老小区加装6部电梯后,居民开始自己管添加时间:2019-09-01
摘要:电梯落成只是第一步。

在上海中心城区,加装电梯的居民区有不少,但从零星的“盆景”发展到“成片”加装的居民区还不多。

位于武夷路的周家桥街道中五居民区就是一个。记者去年采访这个小区时,两部电梯已落成,一年过去,又有4部电梯投入使用,另外4部电梯完成立项、正进入加装程序。

电梯落成只是第一步。紧接着,费用分摊、日常维护等事接踵而至,中五居民区的电梯“自我管理”由此拉开了帷幕,街道也借势开展了对售后公房小区分类治理工作的积极探索。


“头雁”效应

建成于上世纪90年代的中五居民区共有46个门栋。因为没有电梯,不少下楼困难的老人成了“悬空老人”。有的高层老人患有重病上下楼困难,干脆搬到了儿子家;不少邻居想把房子卖掉,换成电梯房。

最先“破冰”的是727弄21号楼。70多岁的高工李祥玉主动挑担,和两位居民成立加装电梯三人小组,分别负责财务、群众发动和技术。李祥玉记得,当初来回跑了好几趟,敲了40多个图章。中五居委会和业委会从中协调和沟通,将项目顺利“送”入了审批程序。

2016年7月,21号电梯建成启用。整个小区沸腾了,居民争相来看这部电梯,原来准备卖掉房子换电梯房的不卖房了。

有了“头雁”效应,中五居民区迅速进入“加装电梯”的快车道。居民来看电梯的同时,也在暗暗观察着他们的后续维保经。

“我们是居民自己管理电梯。”李祥玉对此颇有自信,从一开始他们就订了电梯公约,没有托小区物业来管,而是采取轮值制,由12户居民轮流来管,每三个月换一次。

 

按照规定,电梯年检需要一个有证书的电梯安全员,“60岁以上退休人员不符合申请条件。我们缺这样一个有证的人,而结果我在微信群里一说,一位80后硕士生就主动请缨,她培训了一个礼拜后通过考试,拿到了PASS,电梯年检问题也就解决了。”

这三年下来,轮值管理员从701室轮到202室,21号楼的12户居民都轮了一遍。“大家心有默契,管理有序,目前进入第二轮。”李祥玉将此归结于“亲邻同心”。

“有了头雁的样板经验,大家对加装电梯就有信心了。”中五居民区书记王效洁说, 21号电梯落成后,大家都在盯着这栋楼的后续管理,近一年的观察后,中五居民区进入申请加装电梯的井喷期。

根据周家桥街道的全面排摸,居民区符合加装条件的有34个门栋,目前已有6部电梯建成,还有一大波电梯在后续加装排队中。


一个门栋一本账

21号楼的这种管理模式其实属于“居民自我管理”。沪上小区的管理方式一般有三种形式:物业包干制、物业酬金制、居民自我管理。在王效洁看来,中五小区整体由仙霞物业管理,而就单项“加装电梯”来说,这是属于局部的居民“自我管理”。

自我管理首先涉及费用的分摊。李祥玉给21号楼的电梯维保算了一笔账:每个月的维保费250元,电费100-150元,平均下来每户500元/年。有支出,也有收入。21号楼电梯的视频广告1500元/年,也相应抵消了一部分费用。

当初加装电梯时,大家是按照楼层高低达成了费用分摊协议。那么,加装后的费用如何来算?

一开始,12户居民达成协议:按乘电梯的频率次数来收维保费和电费。居民乘坐电梯要刷IC卡,由轮值居民每月统计一下每一户的乘电梯次数,再计算各自费用。“不过,试用了一阵后,大家觉得太麻烦,就干脆按平均费用分摊了。” 李祥玉说。装电梯时,大家就成了熟络的好邻居,碰到啥事都好商量。

小区第三部加装电梯的37号楼同样碰到费用问题。有了21楼的经验,37号做起账本就比较理性。发起人袁芳说,当初是按电梯出资比例支付,目前还有一些前期筹款的利息可以贴补电费,等利息用完后,24户业主轮流收电费。37号楼还与“慧加美”社会组织联系,希望他们拉广告赞助电费。

上周,居民区前排的5号楼电梯刚刚通过验收,开始投入使用,楼组长张伊文已经在琢磨账本的事。

中五居民区商议加装电梯事宜。

“尽管电梯有两年维保期,目前只产生电费,但这本账本却马虎不得。”张伊文说,群里已经讨论这个问题。3楼说要平均,7楼说要按比例。“到底怎么分摊,我们还要协商一下。”

和37号楼一样,他们也在考虑广告的问题,“广告费还没谈好,如果有多余的钱就先放在维保基金里,建一个‘基金池’。”她特地强调了“基金池”的概念。

让她觉得稍许头疼的是,加装电梯时二楼并没有出钱,但等电梯造好后,二楼又想要乘电梯,但又不想出电梯费。五楼有一户反映,电梯对光线有影响,觉得有点吃亏,想少分摊点。

不过她并不着急,当初装电梯时,每户出的钱不一样,就是“协商”的结果。这次同样也要“协商”。居委会还特地帮她咨询过法律顾问,如果置换业主,这个费用分摊应该怎么延续。

而李祥玉已在考虑更大范围的收支平衡问题,“加装电梯上规模了,才有可能接到好广告。等我们小区全部装好电梯。我们可以联合去谈广告商,到那时,估计广告收入就能抵消掉维保费用。”


熟人门栋的“协商”

“账本”之外,一部电梯牵涉着细水长流的日常维护。

就如21号楼一样,37号楼使用初始即成立乘梯公约,大家一起对乘梯携带物品、轿厢的日常环境维护等行为进行约定。如果有装修户,就要严格按照公约规定,不得使用电梯装载建筑垃圾或建材。

袁芳说,楼里有一户正在装修,前几天在敲旧,我一早就到楼梯厅,看到工人就关照他们运建筑垃圾会损坏电梯,“不能乘电梯”,工人就用扁担挑下楼,我看着他们一包包都运完才回家,之后建材进货的时候,我也是第一时间到场,监督超长超重的物品不能乘梯。

“加装电梯就像自己家的装修或者买个家电一样,要爱惜着使用。”37号楼的居民达成共识,加梯后不得占用楼梯楼道公用部位,每个楼层都有人主动清扫,轿厢及底层楼道也有业主主动清扫。

加装电梯一开始经常有小故障出现,要及时与维保师傅联系解决。个别居民不理解,认为新装的电梯为何总是坏,牢骚怪话不少,甚至有人在轿厢内涂鸦,“我们遇到这样的事情就要耐心的跟居民解释,及时清除那些涂鸦。”

袁芳觉得,经历过磨合期的考验之后,这部电梯让邻里关系更融洽了。

中五居民区商议加装电梯事宜。

上两周,台风“利奇马”来袭,她在37号楼的微信群温馨提醒:“大家关好电梯旁的窗,防止雨水进入电梯内。”那天,所有居民都行动起来,自发进行安全巡查,发现有楼层窗没关上,会帮忙关好,并发在微信上警示邻里。“‘利奇马’过后,我们的电梯没有因进水影响使用。”

5号楼电梯刚投入使用,第一个挑战也是“利奇马”。张伊文在“5号楼亲邻”微信群里发动大家:“你们看37号楼里从头盯到尾,我们也要时刻紧盯着。”居民纷纷自觉关好门窗,居民还和慧加美工作人员一起去顶楼去检查细节。“我们发现,电梯楼面窗户稍有些进水了,但很快维修完毕。”

经受了利奇马的严峻考验后,5号楼成立了第一届电梯管理小组,3人组成,一年换一届。

张伊文在考虑以后是否要为电梯买保险。“这应该是个什么样的险种呢,怎么买?我们到时会‘协商’一下。”

事实上,早在加装电梯的过程中,12户人家就形成了“协商”的好习惯。因为要铺无障碍走道,正好挡着一楼商户的空调外机。商户不同意移机,后来中五居委会便出面和商户协商,最终解决矛盾,达成协议。要协商的事还有很多,比如电梯装好了,很多人要搬回来住了,4楼一户居民在问,是否有多余的车位。

“我们现在是熟人门栋,碰到什么事就在5楼一户居民家商量,她家客厅有一个大圆桌,大家管这叫‘圆桌会议’。”张伊文说。

加装电梯工作是推进售后公房小区分类治理的有效途径,街道也将此作为解决出行难题、改善生活水平、和谐邻里关系、提升自治能级的有效举措抓落实、促推进。

“电梯加装后,邻里关系不仅更和谐了,居民自我管理的能力也大大增强。”居委干部感触颇深,以前大家碰到事情会到居委会门口大吵大闹,现在,居民们会说,我们协商一下。如果矛盾一时解决不了,他们会说,先搁置一下,来日方长。

“没想到,一部电梯也撬动了居民的自治精神。”